안녕하세요.
대구 수성구 범어동에 위치한 개인회생 개인파산 면책 전문 김재현 법무사 입니다.

오늘은 OO 대구지방법원 개인회생 후기 올립니다.
대구에서 부동산 중개사·자격증 자영업자 개인회생 준비하고 계신 많은 분들에게 도움 되시길 바라며,
궁금하신점은 언제던지 연락 주시거나 상담예약 남겨 주십시오.

감사합니다.
수고하십시오.

개인회생 개인파산 전문
https://대구개인회생.net
상담센터 : 1844-0755

[ 개인회생 내용 ]

이름 : 강OO
연령대 : 50대 초반 (52세)
직업 : 부동산 중개보조원 (전 부동산 사무소 8년 개업 후 폐업)
월수입 : 2,600,000원 (보조원 기본 + 계약 인센티브 평균)
가족관계 : 배우자와 2인 가구 (자녀 2명 출가)
부양가족 : 배우자 (건강상 문제로 일용직 간간)

채무금액 : 원금 89,000,000원
청산가치 : 9,500,000원
변제금액 : 23,400,000원
월변제금(가용소득) : 390,000원
변제기간 : 60개월
변제율 : 원금의 26.3% 상당액
특이사항 : 부동산 사무소 8년 운영 후 지역 시장 침체 + 코로나 후 거래 급감으로 폐업, 사무소 임대료 누적 3,200만원 + 소상공인 정책자금 1,800만원 + 카드·캐피탈 3,900만원, 폐업 후 다른 부동산 중개보조원 전환, 폐업증명원·공인중개사 자격증·중개 기록 24개월치·사무소 임대료 영수증 전부 입증, 보정명령 4차 후 인가

후기 :

지역 부동산 지도가 바뀌던 그 봄 – 52세 부동산 중개사의 폐업·8,900만원 회생 8개월 후기

들어가며 – 부동산 사무소의 마지막 계약서

저는 50대 초반의 부동산 중개보조원입니다.

대구의 한 부동산 중개사무소에서 위촉직 보조원으로 1년째 일하고 있습니다.

그 1년 전까지 저는 본인 명의의 부동산 중개사무소를 8년 동안 운영했습니다.

동네 사거리 인근의 12평짜리 1인 사무소였습니다.

44세에 공인중개사 자격증을 취득해 처음 사무소를 열었고, 8년 동안 매매·전세·월세 계약 약 320건을 처리했습니다.

작년 봄의 어느 금요일에 본인 사무소에서 마지막 계약서 서명을 받았습니다.

월세 계약이었고, 계약 금액은 보증금 500만원에 월세 45만원이었습니다.

마지막 손님이 나가신 후 저는 사무소 유리문 앞에 서서 15분쯤 지역 부동산 지도를 바라보았습니다.

이 글은 그 사무소 유리문을 닫은 부동산 중개사가 다른 사무소의 중개보조원으로 다시 계약서를 정리하면서 본인 명의 채무 8,900만원을 5년 변제 계획으로 정리한 8개월의 기록입니다.

특히 자격증 자영업자의 폐업과 회생 절차가 어떻게 연결되는지가 이 글의 핵심입니다.

같은 자리에 계신 부동산 중개사·자격증 자영업자 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

40대 중반의 창업 – 자격증 취득 후의 첫 사무소

저는 20대에 사무직으로 5년, 그 후 결혼 후 오랜 기간 가정 살림과 자녀 양육에 집중했습니다.

자녀 두 명이 대학에 진학한 40대 초반에 본인의 새 직업을 찾기 시작했습니다.

공인중개사 시험을 2년간 준비해 44세 봄에 자격증을 취득했습니다.

자격증 취득 6개월 후 본인 명의의 부동산 중개사무소를 열었습니다.

동네 사거리 인근의 12평 점포로, 임대 보증금 2,000만원과 사무 집기·간판·중개 프로그램 라이선스 등 초기 자금 약 800만원이 필요했습니다.

본인 저축 1,500만원과 배우자 저축 800만원, 소상공인 정책자금 500만원으로 초기 자금을 만들었습니다.

개업 첫 3개월간 계약 성사는 3건, 총 수수료 수입이 약 180만원이었습니다.

동네에 이미 다른 중개사무소가 두 곳 있어 초기 정착에 시간이 걸렸습니다.

개업 6개월 차부터 지역 단골이 천천히 늘었고, 1년 차 봄에는 월 평균 계약 성사 6건, 월 수수료 수입 약 450만원이 되었습니다.

월 수수료 450만원에서 사무소 임대료 130만원, 각종 공과금 25만원, 사무 용품·광고비 등 30만원이 빠지면 본인 손에 들어오는 돈이 약 265만원이었습니다.

2인 가구 생활비 약 220만원을 빼면 매월 약 45만원의 여유가 있었습니다.

그 여유가 본인이 40대 중반에 자격증을 취득해 창업한 결정의 첫 결실이었습니다.

첫 위기 – 지역 시장 침체의 그 봄

사무소 운영 5년 차 봄이었습니다.

대구 지역 부동산 시장이 정부의 규제 강화 이후 급격히 침체되기 시작했습니다.

매매 거래가 평소의 60% 수준으로 떨어졌고, 전세 계약도 갱신 위주로 전환되어 새 계약 건수가 급감했습니다.

월 계약 성사가 평소 6건에서 3건으로 반토막이 되었습니다.

월 수수료 수입이 평소 450만원에서 220만원으로 떨어졌습니다.

월 수수료 220만원에서 사무소 임대료 130만원과 공과금·광고비 55만원이 빠지면 본인 손에 남는 돈이 약 35만원이었습니다.

2인 가구 생활비 220만원에 비해 매월 약 185만원의 부족이 발생했습니다.

본인은 그 부족 185만원을 본인 명의 신용카드 현금서비스로 메우기 시작했습니다.

한 달 185만원이 두 달, 세 달 쌓이면서 카드 한도가 급격히 줄어들었습니다.

5년 차 가을에 본인은 소상공인 정책자금 사업자대출 1,300만원을 받았습니다.

낮은 금리(연 3%대)였고 보증기관 보증부 상품이었습니다.

그 1,300만원으로 본인 카드 잔액 일부를 갚고 사무소 운영 자금으로 약 700만원을 보관했습니다.

그러나 지역 시장 침체가 회복되지 않으면서 그 700만원도 6개월 안에 소진되었습니다.

코로나의 시작 – 대면 상담이 끊긴 시간

사무소 운영 6년 차 봄에 코로나가 시작되었습니다.

부동산 중개 업종은 물리적 셧다운 대상은 아니었지만, 손님 분들이 매물 방문 자체를 꺼리시면서 대면 상담과 현장 방문이 급감했습니다.

월 계약 성사가 3건에서 1~2건으로 줄었습니다.

월 수수료 수입이 220만원에서 약 130만원으로 떨어졌습니다.

월 수입 130만원으로는 사무소 임대료 130만원조차 감당이 안 되는 상황이었습니다.

본인은 그해 여름에 임대인에게 임대료 감액을 요청했지만, 임대인 사정도 어렵다는 답변을 받고 감액이 거절되었습니다.

그 시점에 본인은 소상공인 정책자금 추가 500만원과 캐피탈 신용대출 800만원을 받았습니다.

그 1,300만원으로 사무소 임대료 6개월치와 본인 카드 이자 일부를 메웠습니다.

6년 차 가을 시점에 본인 사업자대출 누적 1,800만원, 캐피탈 대출 800만원, 카드 누적 약 2,400만원, 총 약 5,000만원의 채무가 있었습니다.

월 수수료 수입이 회복되지 않는 상황에서 매월 채무 이자만 약 65만원이 빠져나가고 있었습니다.

사무소 임대료의 누적 – 본인 카드로 메우는 시간

코로나가 진정되기 시작한 7년 차 봄부터 지역 부동산 거래가 조금씩 회복되었습니다.

월 계약 성사가 다시 3건 수준으로 올라왔고, 수수료 수입도 220만원으로 회복되었습니다.

그러나 지난 2년간 누적된 사무소 임대료 미납분과 채무 이자가 회복 흐름을 상쇄했습니다.

임대인과 협의 후 미납 임대료 약 1,200만원을 매월 100만원씩 12개월간 상환하기로 약속했습니다.

그 100만원이 매월 본인 카드로 결제되었습니다.

월 수입 220만원에서 사무소 임대료 130만 + 미납 상환 100만 + 공과금·광고비 55만 + 채무 이자 65만 = 350만원이 빠지고 본인 손에 남는 돈이 마이너스 130만원이었습니다.

월 부족 130만원을 본인 카드 현금서비스와 캐피탈 신용대출로 메우기가 반복되었습니다.

7년 차 가을에 본인 카드 4장의 한도가 모두 막혔습니다.

캐피탈 두 곳의 한도도 거의 소진되었습니다.

8년 차 봄 시점에 본인 명의 채무가 약 8,900만원이 되었습니다.

사무소 임대료 누적 관련 채무 3,200만원, 소상공인 정책자금 1,800만원, 카드·캐피탈 3,900만원의 구조였습니다.

매월 채무 이자만 약 105만원이 빠져나가는 구조였습니다.

월 수수료 수입 220만원으로는 산수가 더 이상 안 나오는 상황이었습니다.

폐업 결심 – 지역 부동산 지도가 바뀌던 시기

작년 2월의 어느 일요일 새벽이었습니다.

저는 새벽 다섯 시에 일어나 본인 사무소의 8년치 계약 기록과 매출장부, 카드 명세서를 정리하고 있었습니다.

그달 매출 예상이 200만원이었고, 임대료 130만·미납 상환 100만·공과금·광고비 55만·채무 이자 105만 = 합계 390만원이 빠질 예정이었습니다.

월 적자 약 190만원이 누적되면 본인 카드 잔여 한도가 한 달 안에 0이 될 상황이었습니다.

그 시점에 본인 채무가 8,900만원이었습니다.

저는 그날 아침에 처음으로 “폐업”이라는 단어를 본인 입으로 말했습니다.

“사무소 정리하고 다른 사무소 보조원으로 가자.”

본인이 8년 동안 만든 지역 단골 계약 320건의 기록을 뒤로하는 결정이었지만, 그것이 본인이 8년 동안 사무소를 운영하면서 내린 가장 본인다운 결정이었습니다.

그날 오후에 임대인에게 전화해 3월 말까지 보증금 정산 후 사무소를 비우겠다고 말씀드렸습니다.

3월 마지막 영업일에 계약 서명을 받은 손님이 딱 한 분 오셨습니다.

월세 계약이었고 계약 금액이 보증금 500만원에 월세 45만원이었습니다.

그 계약서에 본인이 마지막 서명을 받는 순간, 8년의 시간이 한 줄의 계약서로 정리되는 느낌이었습니다.

그날 저녁 사무소 유리문을 마지막으로 잠그면서, 지역 부동산 지도가 본인의 8년 동안 어떻게 변했는지가 한 번에 눈에 들어왔습니다.

김재현 법무사 사무실 – 첫 상담의 한 마디

폐업 신고를 마친 다음 달에 본인은 같은 대구 지역의 다른 부동산 중개사무소에서 중개보조원 자리를 구했습니다.

본인 8년 운영 경력과 지역 단골 약 320명 중 약 90명이 본인 새 사무소를 알고 계신다는 점이 보조원 채용에 도움이 되었습니다.

보조원 첫 달 정산이 약 240만원이었고, 6개월이 지난 시점에는 약 260만원으로 안정되었습니다.

그러나 본인 명의 채무 8,900만원의 매월 이자 약 105만원은 그대로 빠져나갔습니다.

폐업 후 6개월이 지난 시점에 본인은 인터넷에서 “부동산 폐업 개인회생”이라는 검색어를 처음 검색했습니다.

대구에서 김재현 법무사 사무실 블로그를 찾았고, 자영업자 폐업 후 회생 사례가 여러 편 있었습니다.

특히 사업자대출 보증기관 대위변제 메커니즘에 대한 설명이 명확했습니다.

아침 아홉 시 정각에 전화를 걸었습니다.

받으신 분이 “선생님, 부동산 사무소 폐업하셨어요? 폐업 신고와 사업자등록 말소는 마치셨어요?”라고 첫 마디를 했을 때, 사실 거기서 한 번 안도의 한숨을 쉬었습니다.

상담은 일주일 뒤 토요일 오후로 잡혔습니다.

새 사무소의 토요일 영업이 오후 다섯 시에 끝나 그 후 시간이 가장 가능한 시간이었습니다.

상담 날 사무실에 도착했을 때 저는 본인 사무소의 8년치 매출장부와 폐업증명원, 공인중개사 자격증 사본을 가지고 왔습니다.

김재현 법무사님이 상담실로 들어오시며 가장 먼저 하신 말씀은 “폐업 신고 마치셨고 새 사무소 보조원으로 전환하셨네요. 사업자대출 두 건은 보증기관 보증부지요?”였습니다.

“네, 지역신용보증재단의 보증부였습니다.”

“보증기관이 이미 대위변제했을 가능성이 높습니다. 그러면 그 사업자대출은 회생 채권으로 편입되어 본인 명의 카드 채무·사무소 임대료 미납 관련 채무와 함께 처리됩니다.”

본인이 가장 두려워했던 사업자대출 1,800만원의 구조가 그 자리에서 명확해진 순간이었습니다.

그 다음에 받은 질문이 더 마음을 무겁게 했습니다.

“혹시 폐업 직전에 사무소 보증금 정산 후 배우자 통장으로 이체하신 적 있으세요?”

저는 사무소 임대 보증금 정산 후 잔여 800만원을 배우자 통장으로 이체하고 그 돈으로 첫 3개월 가계 생활비를 감당한 적이 있었습니다.

그 사실을 솔직히 말씀드렸더니 “괜찮아요, 폐업 후 가족 생활비 사용은 진술서에 정확히 적어두면 편파변제와는 다르게 처리됩니다”라고 하셨습니다.

그 한 시간의 상담이 끝나기 전에 사건 위임을 결정했고, 그날부터 8개월의 본격적인 진행이 시작되었습니다.

자료 정리 12주와 보정명령 4번

자료 정리에 정확히 12주가 걸렸습니다.

부동산 중개사 폐업 회생 사건은 본인 자료 외에 8년치 중개 기록도 함께 정리해야 했습니다.

사무실에서 요구한 자료 목록은 다음과 같았습니다.

본인 주민등록등본, 가족관계증명서, 임대차계약서, 본인 공인중개사 자격증 사본.

부동산 사무소 사업자등록증, 폐업증명원, 사무소 임대차계약서, 보증금 정산 내역.

중개사무소 8년치 계약 기록 (매매·전세·월세 계약별 수수료 정산 내역).

부가가치세 신고서 32분기치 (8년 × 4분기), 종합소득세 신고서 8년치.

사업자대출 2건의 대출약정서·보증약정서 (지역신용보증재단 보증부).

보증기관 대위변제 확인서·구상권 통지서.

사무소 임대료 8년치 영수증, 미납 임대료 상환 약정서.

본인 명의 신용카드 4사 24개월치 명세서, 캐피탈 2곳의 대출 계약서·24개월치 거래내역.

폐업 후 새 사무소 중개보조원 정산서 6개월치.

사무소 보증금 정산 후 배우자 통장 이체 내역과 사용처 진술서.

12주 동안 가장 힘들었던 부분은 8년치 중개 계약 기록을 다시 펼치는 것이었습니다.

계약 기록 한 건 한 건이 본인 8년의 하루하루였고, 특히 코로나 시기의 계약 감소 흐름을 다시 확인하는 작업이 마음을 다잡기 어려웠습니다.

신청은 작년 12월 초순에 전자소송 시스템으로 접수되었습니다.

접수 후 약 3주 만에 첫 번째 보정명령이 떨어졌습니다.

네 번의 보정명령에서 요구된 자료는 다음과 같았습니다.

1차: 사무소 보증금 정산 후 배우자 이체 800만원의 사용처 소명서.

2차: 사무소 미납 임대료 3,200만원의 발생 시점·상환 이력 매칭표.

3차: 사업자대출 2건의 보증기관 대위변제 시점과 구상금 명세 확인서.

4차: 중개 계약 기록 24개월치의 수수료 정산 흐름과 카드 결제 매칭.

네 번째 보정명령까지 약 9주가 걸렸습니다.

각 보정명령마다 자료 준비, 사무실 검토, 제출까지 약 2주가 소요됐습니다.

사무실에서 “자격증 자영업자 폐업 사건은 폐업증명원과 계약 기록, 보증기관 대위변제 확인서 3종이 핵심입니다”라고 안내해 주셨고, 그 3종이 명확히 정리되면서 인가가 안정적으로 나왔습니다.

인가결정 봉투 – 그리고 매월 5일

네 번째 보정명령에 대한 답변이 제출된 후 약 4주 만에 개시결정문이 우편으로 도착했습니다.

본인 집 우편함에서 그 봉투를 열어보던 그날 저녁의 손 떨림을 기억합니다.

“이 사건을 개인회생절차로 개시한다”는 문장을 봤을 때, 부동산 사무소 폐업 후 1년 반의 무게가 처음으로 의미 있는 결과로 모이는 순간이었습니다.

개시결정 이후 일상에서 즉시 바뀐 점이 있었습니다.

보증기관과 카드사·캐피탈에서 매일 6~10통씩 오던 추심 전화가 완전히 멈췄습니다.

본인 새 사무소 보조원 정산금에 대한 가압류 예고가 더 이상 오지 않게 되었습니다.

가장 큰 변화는 새 사무소에서 계약서를 작성할 때 마음이 한결 가벼웠다는 점이었습니다.

그동안은 손님 상담 중에도 머릿속에 다음 결제일과 잔여 한도 계산이 반복되었는데, 개시결정 이후로는 그 계산이 멈췄습니다.

채권자 집회는 개시결정 약 6주 후로 잡혔고, 김재현 법무사님이 대리 출석해 주셨습니다.

채권자 집회 후 약 6주가 지난 시점에 변제계획 인가결정문이 우편으로 도착했습니다.

인가결정문에는 총 채무 8,900만원, 청산가치 950만원, 총 변제액 2,340만원, 월 변제금 39만원, 변제 기간 60개월, 변제율 26.3%가 명시되어 있었습니다.

약 8,900만원의 채무 중에 약 2,340만원만 5년간 갚으면 나머지가 탕감된다는 의미였습니다.

다음 달 5일부터 회생위원 지정 계좌로 월 39만원씩 입금이 시작된다는 안내도 함께 도착했습니다.

인가결정문 채권자 목록에 보증기관(지역신용보증재단)이 사업자대출 1,800만원의 채권자로 정상 명시되어 있었습니다.

본인이 8년 동안 운영한 부동산 사무소의 마지막 페이지가 회생 절차의 공식 문서에 한 줄로 정리되는 순간이었습니다.

지금, 인가 3개월차의 봄

인가결정 후 3개월째인 지금, 매월 5일에 회생위원 계좌로 39만원을 입금하고 있습니다.

카드 결제가 모두 정지되어 모든 소비를 체크카드 또는 현금으로 합니다.

처음에는 불편했지만 두 달이 지나니 오히려 가계 관리가 수월해졌습니다.

월 39만원 변제 후 남는 돈으로 가계부를 다시 쓰기 시작했습니다.

이번 달부터 처음으로 비상금 6만원을 별도 통장에 적립했습니다.

6만원이지만 본인에게는 부동산 사무소 폐업 후 1년 반 만에 처음 본 진짜 잔여액이었습니다.

새 사무소 중개보조원 정산은 매월 약 260만원으로 안정되어 있습니다.

지역 단골 약 90명이 본인 새 사무소를 알고 계셔서 소개 계약이 천천히 늘고 있습니다.

새 사무소의 대표 소장님은 본인 회생 진행 상황을 알고 계시고, 정산금에 대한 회생위원 자동이체를 협조해 주셨습니다.

가장 큰 변화는 본인이 다시 계약서를 작성할 때 8년 사무소 시기의 그 자유로움이 조금씩 돌아오고 있다는 점입니다.

본인 사무소가 아닌 다른 사무소에서 일하는 보조원의 자리가 처음에는 어색했지만, 계약서를 정리하고 손님 매물을 소개하는 그 행위 자체는 8년 동안 본인이 가장 사랑한 일이었습니다.

배우자가 어느 일요일 저녁에 “당신 요즘 표정이 편해 보여”라고 했을 때, 그게 8개월의 가장 큰 보상이었습니다.

같은 자리에 계신 부동산 중개사·자격증 자영업자 분들께

이 글을 끝까지 읽어주신 분 중에 공인중개사·행정사·세무사 사무보조·법무사 사무보조 같은 자격증 자영업자·전문직 자영업자로 일하시는 분이 있으실 겁니다.

특히 40대·50대에 자격증을 취득해 본인 사무소를 여신 여성 자영업자 분께 이 글을 드리고 싶습니다.

본인은 44세에 공인중개사 자격증을 취득해 8년 동안 본인 사무소를 운영했습니다.

그 8년 중 첫 5년은 안정된 시기였고, 마지막 3년은 지역 시장 침체와 코로나가 겹치며 매월 부족액이 누적된 시기였습니다.

자격증 자영업자의 사무소는 임대료·광고비·중개 프로그램 라이선스 등의 고정비가 커서, 매출이 30% 감소해도 손익이 급격히 마이너스로 전환됩니다.

본인은 그 마이너스 시기를 사업자대출과 본인 카드로 3년 동안 메웠고, 결과적으로 본인 명의 채무 8,900만원이 되어 폐업으로 이어졌습니다.

만약 본인이 자격증 자영업자이시고 12개월 평균 매출이 손익분기점 아래로 떨어지고 계신다면, 그 시점이 이미 위험 신호입니다.

특히 지역 부동산 시장 침체 같은 외부 요인으로 매출이 감소하는 경우, 그 요인이 해소되기 전까지의 부족액을 본인 카드로 메우기 시작하시면 멈추기가 점점 어려워집니다.

폐업이 패배가 아니라 다음 단계로 넘어가는 결정이라는 것을 저는 사무소 유리문을 닫고 다른 사무소에서 계약서를 정리하면서 알게 되었습니다.

폐업 후 같은 업종의 보조원·위촉직으로 전환하시면 사업자 시기의 매출 변동성과 다른 안정적 소득이 만들어집니다.

그 안정적 소득으로 회생 신청이 가능하고, 사업자 시기 누적된 채무를 60개월 변제 계획으로 정리할 수 있습니다.

특히 자영업자가 받은 사업자대출은 보증기관(지역신용보증재단·기술보증기금)의 대위변제 후 회생 채권으로 편입됩니다.

“자격증 자영업자는 특수직이라 회생이 안 된다” 같은 인터넷의 흔한 오해는 사실이 아닙니다.

자격증 자체는 유지되고, 사무소만 폐업 후 다른 사무소 보조원으로 전환하면서 회생 진행이 가능합니다.

대구에서 자격증 자영업자 폐업 후 회생을 고민하고 계신 40대·50대 여성 분들께 김재현 법무사 사무실의 무료 상담은 부담 없는 첫걸음이 될 수 있습니다.

폐업증명원과 사무소 매출장부·계약 기록, 사업자대출 약정서, 본인 카드 명세서만 가지고 오시면 한 번의 상담으로 본인 사건의 80% 이상이 확인됩니다.

저처럼 44세에 공인중개사 자격증을 취득해 8년을 운영하고 폐업한 사람이 8,900만원의 빚 앞에서 무너지지 않고 다시 계약서를 정리할 수 있게 된 것은 그날 일요일 새벽의 결심 덕분이었습니다.

5년 후 변제가 끝나는 시점에 다시 한 번 이 사무실 블로그에 후기를 남기겠다고 김재현 법무사님께 말씀드렸습니다.

그때까지 매월 5일을 한 번도 거르지 않고 입금하는 것이 지금 본인이 할 수 있는 가장 큰 책임입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

개인회생 개인파산 전문
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